Op 3 september 2025 heeft de hoogste bestuursrechter in Oostenrijk (Verwaltungsgerichtshof) een zeer belangwekkende uitspraak gedaan over het wettelijk begrip ‘toeristische accommodatie’, hetgeen grote financiële en praktische gevolgen kan hebben voor eigenaren van vakantiewoningen in Oostenrijk. De hoogste bestuursrechter heeft beslist dat als een object bestemd is als ‘toeristische accommodatie’, de eigenaar zijn eigen vakantiewoning niet zélf mag gebruiken.
Casus
In dit geval had de eigenaar samen met familie in februari 2024 een week verbleven in zijn eigen vakantiewoning in het Salzburgerland, terwijl deze woning volgens de regels van het bestemmingsplanuitsluitend gebruikt mag worden als ‘toeristische accommodatie’. De eigenaar heeft vervolgens wegens onrechtmatig gebruik van zijn vakantiewoning een geldboete van Euro 2.000,- opgelegd gekregen van de lokale autoriteiten.
Mede onder verwijzing naar de memorie van toelichting van de Salzburgse ruimtelijke ordeningswet (§5 Z15 en Z17 ROG 2009), waarin is opgenomen dat het eigen gebruik van woningen niet kan worden aangemerkt als een vorm van ‘toeristische verhuur aan gasten’, is het door de eigenaar gemaakte bezwaar tegen de opgelegde boete door de bestuursrechter in Salzburg (Landesverwaltungsgericht Salzburg) afgewezen.
Daarop heeft de eigenaar van de vakantiewoning bij het Verwaltungsgerichtshof – vergelijkbaar met de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State – cassatieberoep (‘Revision’) ingesteld. Deze hoogste bestuursrechter beperkt zich uitsluitend tot een juridische toetsing en de beantwoording van de rechtsvragen en doet geen feitenonderzoek.
De hoogste bestuursrechter heeft het cassatieberoep ongegrond verklaard en geoordeeld dat indien sprake is van het eigen gebruik door een eigenaar van zijn vakantiewoning in geen enkel geval sprake kan zijn van ‘toeristische verhuur’. Het is bij het eigen gebruik door de eigenaar volstrekt irrelevant dat een ander dan de eigenaar de accommodatie heeft geboekt, dat de eigenaar zich ook overigens als gast zou gedragen en/of dat de eigenaar bijvoorbeeld toeristenbelasting zou betalen gedurende zijn verblijf. Kortom, het door de eigenaar zélfgebruiken van zijn vakantiewoning, waarop de bestemming ‘toeristische accommodatie’ rust, is onder alle omstandigheden onrechtmatig.
Ingrijpende gevolgen voor eigenaren vakantiewoningen
Deze rechterlijke uitspraak heeft ingrijpende en verstrekkende financiële en praktische gevolgen voor eigenaren van vakantiewoningen die in de veronderstelling verkeren dat zij hun accommodatie zelf mogen gebruiken, terwijl dit juridisch onrechtmatig is. De onmogelijkheid om de eigen vakantiewoning zelf te kunnen gebruiken, zal niet alleen het eigen gebruiksgenot en gemak onmogelijk maken, maar ook de waarde van het betreffende object in aanzienlijke mate negatief beïnvloeden, nu de gebruiksmogelijkheden voor een potentiële nieuwe koper hiermee drastisch worden ingeperkt.
Dit betekent dat eigenaren van een vakantiewoning – in de gegeven omstandigheden – deze vakantiewoning voor een veel te hoge aankoopprijs (te weten: de waarde in het economische verkeer) hebben gekocht en deze waarde – bij gebrek aan de mogelijkheid tot eigenbewoning – nu met meer dan de helft kan zijn afgenomen en thans dient te worden berekend op basis van de behaalde opbrengsten uit de verhuur (rendementen). De eigenaren met een vakantiewoning in een investeringsmodel dienen de verhuur via een exploitant te organiseren en hebben vaak te maken met hoge kosten, waarbij de ervaring leert dat de rendementen in werkelijkheid ook nog eens zeer beperkt zijn.
Juridisch advies en vragen
Overweegt u de aankoop van een vakantiewoning in Oostenrijk of heeft u reeds te maken met de beschreven problematiek, neemt u voor een zorgvuldig en grondig juridisch advies gerust contact met ons kantoor op. Ons kantoor is gespecialiseerd in de aankoop en verkoop van onroerend goed in Oostenrijk, waarbij onze Nederlands sprekende collega’s u graag van dienst zijn.