Rechtliche Probleme mit (Ferien-)Wohnungen in Österreich: illegales Eigentum, Verstoß gegen das Grundverkehrsgesetz
Das Problem der Zweitwohnung?
Viele Käufer unterschreiben Verträge, ohne genau zu wissen, dass die zu erwerbende Ferienwohnung nicht als Ferienwohnung genutzt werden darf oder in der Annahme, dass die Folgen nicht so risikoreich oder gravierend wären.
Die zuständigen Behörden (Grundverkehrsbehörden) in Vorarlberg, Tirol und Salzburg gehen zunehmend gegen illegales Wohnungseigentum vor. Ein Beispiel dafür ist der jüngste Fall vor dem Obersten Gerichtshof in Österreich, in dem der Oberste Gerichtshof entschied, dass im Falle der so genannten “Zweitwohnungen” die Vermietung an Touristen nicht zulässig ist. Siehe auch: http://salzburg.orf.at/news/stories/2627544/. Unsere Kanzlei bearbeitet viele Fälle, in denen diese Frage eine Rolle spielt. Oft lässt sich eine Lösung finden, um den Schaden zu begrenzen oder zu beseitigen. Es ist wichtig, schnell und professionell zu reagieren, damit der Fall gut vorbereitet werden kann. Besonders rechtzeitig und am besten noch bevor die Behörde tätig geworden ist. Es kann immer noch Möglichkeiten geben, Ihre Immobilie trotz dieser Bestimmung den gesetzlichen Anforderungen anzupassen
Österreichische Fernsehsendung zu diesem Problem Am Schauplatz ORF hier klicken.
Sanktionen und anschließende Zwangsversteigerung
Die Folge eines Verstoßes ist ein rechtliches Verfahren, in dem der festgestellte Verstoß zur Verhängung einer Geldstrafe von bis zu € 40.000,00 und – im Wiederholungs- bzw. Fortsetzungsfall – zur Zwangsversteigerung der Immobilie durch den österreichischen Staat führen kann. Die Versteigerung ist die automatische Rechtsfolge. Die Verwaltung kann also nicht mehr selbst darüber entscheiden. Die behördlichen Mühlen werden in Gang gesetzt und mahlen langsam, aber beständig. Man findet sich dann in einem Verfahren wieder, in dem man sich wehren muss.
Will der Eigentümer das Haus nämlich verkaufen, stellt sich das nächste Problem: Der wirtschaftliche Wert beim Kauf wurde teilweise auf der Grundlage der Mieteinnahmen ermittelt. Dadurch ist das Haus tatsächlich oft viel weniger wert.
Kaufinteressenten sind über diese Folgen oft nicht oder nicht ausreichend informiert. Ein häufig zu hörendes Verkaufsargument lautet: “Sehen Sie, der Nachbar ist auch kein Österreicher, der das Haus seit Jahren als Ferienwohnung nutzt und nicht dort wohnt, da ist nie etwas passiert”.
Viele Fälle zeigen, dass Anwälte und Notare Käufer nicht ausreichend informieren, auch manche Makler tragen ihren Teil dazu bei. Diesem Problem kann nur durch eine ausreichende rechtliche Beratung bzw. einem Rechtsbeistand (und zwar nicht jenem der Verkäuferseite) entgegen getreten werden. Vor allem die Tatsache, dass die deutsche bzw. schweizerische Rechtsordnungen in vielen Teilen deutlich von der österreichischen abweichen und ein Mangel dieses Wissens schwächt die Position des Käufers.
Verträge nach österreichischem Recht werden von Käufern unterschrieben, ohne zu wissen, was die Rechtslage für sie bedeutet. Eine Art russisches Roulette. Natürlich kann dieses Verhalten der Berater im Schadensfall zu einer Haftung führen.
Unser Büro sieht diese Probleme in der Regel erst, wenn das Problem bereits entstanden ist. Viele Käufer zeigen sich nicht bereit, im Vorfeld in eine Rechtsberatung zu investieren und sehen sich daher später mit den Problemen und rechtlichen Mehrkosten oder Wertverlusten der Immobilie konfrontiert.
Ein Vielfaches der Kosten für die Beratung im Vorfeld ist dann die Folge.
Weitere Fragen und Anmerkungen zum Immobilienkauf in Österreich
- Wussten Sie, dass der Makler sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer tätig ist und oft eine Provision von 6% verlangt wird?
- Wussten Sie, dass Sie nach Abschluss des Kaufs in Österreich steuerpflichtig sind, auch wenn Sie eine auflösende Bedingung für die Finanzierung in den Vertrag aufgenommen haben?
- Wussten Sie, dass Sie in Österreich nach Unterzeichnung eines schriftlichen Vertrages unter Umständen 1 % Steuern auf den festgelegten Vertragswert zahlen müssen?
- Wussten Sie, dass in Österreich der Rechtsanwalt den Kaufvertrag und die Übergabe der Immobilie durch Eintragung in das Grundbuch abwickeln kann?
- Wussten Sie, dass Sie, sobald Sie über ein Haus in Österreich und außerhalb Österreichs (z.B. in Ihrem Heimatland) verfügen, die Einkünfte zu Steuerzwecken erklären müssen und dass diese Einkünfte durch das Steuerabkommen befreit sind?
- Wussten Sie, dass die Immobilie dem österreichischen Erbschaftsrecht unterliegt?
- Wussten Sie, dass der Gewinn aus dem Verkauf nach dem Kauf in Österreich mit 30 % besteuert wird?
- Wussten Sie, dass die Steuer beim Kauf einer Immobilie nicht bedingungslos zurückerstattet wird, sondern, dass Sie ein positives Budget aufstellen müssen, um zu vermeiden, dass die Steuerbehörden Abzüge und mögliche Steuerabzüge nicht akzeptieren?
- Wussten Sie, dass die Steuerbehörden nach einigen Jahren eine Steuerprüfung durchführen, und wenn kein Gewinn erzielt wird, wird der versprochene Steuerabzug rückgängig gemacht?
- Wussten Sie, dass die Liebhabereiverordnung (die Frage der Mehrwertsteuererstattung) unserer Meinung nach gegen die 6. EU-Mehrwertsteuerrichtlinie verstößt?
Problematik der Investorenmodelle/Ferienwohnungen
Viele Kaufinteressenten kaufen (noch zu bauende) Häuser in Ferienparks. Oft werden Renditen versprochen oder präsentiert, die sich in der Praxis als unerreichbar erweisen. Auch wird eine Vermietungs- und Parkorganisation versprochen, die in der Praxis nicht immer funktioniert. Die Folge: Die Rendite bleibt aus, der Park verarmt, versprochene Einrichtungen wie Zentralgebäude, Schwimmbad, Sauna usw. werden nicht oder erst viel später gebaut, oder der Bauträger geht in Konkurs.
Die Folge für Sie ist, dass die damals nicht gezahlte Steuer von Ihnen eingefordert wird, Sie keine Rendite erhalten und sogar noch nachzahlen müssen, Ihre Investition verliert erheblich an Wert. Wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen, wird das nicht einfach sein.
All das passiert. Natürlich kennen wir auch viele Parks, in denen alles perfekt geregelt ist und die Investition ihr Geld wert ist.
All diese Elemente müssen im Voraus geprüft werden, wenn Sie Ihre Investition verantwortungsbewusst tätigen wollen. Ganz zu schweigen vom Abschluss einer Finanzierung mit der Bank. Auch die Höhe der Finanzierung sollte in Betracht gezogen werden, denn sie kann sich auf die endgültige Rendite und die 20 % Steuer auswirken, die man letztendlich zurückerhält.
Kosten des Kaufs
Beim Kauf sollten Sie folgende Kosten einkalkulieren:
3,5% Grunderwerbssteuer
3 % Anwaltskosten für den Kaufvertrag, die Eintragung ins Grundbuch und die finanzielle Abwicklung des Kaufs
1 % Eintragungsgebühr Grundbuch
1,2 % Hypothekarkosten für das aufgenommene Hypothekendarlehen
3% Maklergebühren, oft sowohl von Käufer- als auch von Verkäuferseite
Verschiedene Gebühren, Gerichtsgebühren usw. Diese Kosten liegen in der Regel zwischen 400 Euro und 600 Euro.
