,,We mogen er zelf niet meer in en de huuropbrengsten vallen ook tegen.”
Ton Voermans 20-08-23 Algemeen Dagblad
Het klinkt idyllisch, zo’n tweede woning in de Oostenrijkse Alpen. Een eigen vaste stek voor de wintersport en ‘s zomers de ideale start voor een wandelvakantie. Voor wie het zich kan veroorloven, is de belegging heel lucratief vanwege de verhuurmogelijkheden. Beter dan beleggen in een tweede huis in Nederland dat door de regelgeving nauwelijks nog winstgevend is voor particulieren.
De Nederlandse advocaat Stephan Wijnkamp, gespecialiseerd in vakantiewoningen en skirecht, en met een eigen advocatenkantoor in Oostenrijk, lacht schamper. ,,Dat is het verhaal van veel projectontwikkelaars. Het is in Oostenrijk iedere keer hetzelfde. Mensen wordt iets voorgespiegeld wat niet kan en niet mag. Oostenrijk heeft weinig bouwgrond vanwege de bergen en de vraag naar vakantiewoningen is groot. Ze willen geen tweede woningen die bijna altijd leeg staan.’”
Strenger toezicht van de Oostenrijkse overheid kan vergaande gevolgen hebben. Neem het project in Schruns, een vakantiedorpje in Vorarlberg. Kort voor corona werd daar een appartementencomplex opgeleverd. Twaalf Nederlanders kochten er een appartement dat afhankelijk van de grootte tussen de 490.000 en 658.000 euro kostte. De projectontwikkelaar had een rendement van 6 procent beloofd – de grootste zou wel 2500 euro per week huur opbrengen – en natuurlijk konden ze het privé gebruiken zo vaak ze wilden. Wijnkamp: ,,Niet dus. Er rust een hotelbestemming op het pand en het mag dus alleen als hotel gebruikt worden. De Nederlanders die er een appartement kochten, kwamen er later achter dat ze hun appartement volgens de wet en de bouwvergunning compleet over moesten dragen aan een exploitant.’’
Verliefd op de plek
Martin van Warmerdam, opticien in Den Bosch, is een van de kopers. Hij spreekt ook namens de andere eigenaren. ,,We zochten een eigen vakantieplek in de Alpen en toen kwamen we dit tegen en raakten verliefd op de plek. Zo ging het met iedereen. De verkoopbrochure, in het Nederlands, was prachtig. En het is in Schruns, een klein dorpje in Vorarlberg, ook schitterend. Er werden twee nieuwe gebouwen neergezet door projectontwikkelaar Uplandparcs met uitzicht over het dorp en de bergen van skigebied Silvretta Montafon. De skilift is 600 meter lopen. De twaalf appartementen werden stuk voor stuk aan Nederlanders verkocht. Bijna iedereen had spaargeld en sloot ook een hypotheek af om de aankoop te financieren. We zouden 6 procent rendement halen.’’
Projectontwikkelaar Uplandparcs is een Duitse onderneming. Eigenaar en directeur is de in Duitsland wonende Nederlander Bastiaan Taselaar. In de verkoopfolder is te lezen: ‘Door de uitstekende verhuurbaarheid in combinatie met de aantrekkelijke aankoopprijzen is een gezond rendement te behalen. Daarnaast kan iedere eigenaar gedurende zes weken per jaar het appartement zelf gebruiken. Eigen vakantieplezier als extra rendement!’
Brandweer
Dat het foute boel is, merken de Nederlanders in maart als de brandweer op de stoep staat. Er was geklaagd over parkeeroverlast door auto’s met gele kentekens . De 84 bedden in de appartementen blijken strijdig met de veiligheidseisen en de bouwvergunning. Op last van de brandweer gaan de appartementen drie maanden op slot en er moeten 43 slaapplaatsen verdwijnen.
Projectontwikkelaar Taselaar weerspreekt desgevraagd de gang van zaken. ,,Elke koper heeft een overeenkomst met Uplandparcs gesloten, waarin duidelijk is benoemd dat de koper geen vakantiewoning koopt, maar een woning met de bestemming commerciële verhuur.’’ En de Nederlandse eigenaren, stelt hij, mogen volgens de vergunning wél gebruik maken van appartement, maar alleen als ze het huren. Hij wijst óók op de verkoopbrochure. Op de plattegronden staan in totaal 41 bedden ingetekend. ,,Dit betekent dat UplandParcs aan haar contractuele verplichtingen tegenover alle kopers van appartementen te Schruns heeft voldaan.’’
Van Warmerdam laat op zijn beurt de bijlages van de verkoopdocumentatie zien. Daarin staat dat het om twaalf appartementen gaat voor zes tot acht personen. En dat de bijgeleverde inventaris in totaal 84 slaapplaatsen telt.
Van Warmerdam: ,,Taselaar had ons verzekerd dat hij contact had met de gemeente over de vergunning en dat we ons geen zorgen hoefden te maken, maar daar is niets van gebleken. Hij heeft een koopcontract voorgeschoteld dat in strijd is met de wet en de vergunning. De vergunning die wij natuurlijk niet hebben gezien, heeft het over een Investorenmodell, maar dat werd ons niet verteld. We hebben eigenlijk een illegale vakantiewoning gekocht. Weet je wat nog het meeste pijn doet? We zijn ons vakantiestekkie kwijt. Schruns is zo’n leuk dorpje; we waren helemaal gelukkig als we er waren. Maar ons vakantieplezier is verdwenen. Als we er komen, maken we oneigenlijk gebruik van het appartement. Dan denk je toch: wat als de politie nu binnenkomt?’’
De kopers hebben advocaat Wijnkamp ingeschakeld. Hij ontraadt de Nederlanders om de appartementen nog privé te gebruiken. ,,Wie de regels overtreedt, riskeert boetes die oplopen tot 40.000 euro per overtreding en uiteindelijk kan het eindigen in gedwongen verkoop via een veiling.’’
Schruns staat niet op zichzelf. Wijnkamp heeft momenteel vijftien projecten in Oostenrijk met zo’n dertig kopers per project met soortgelijke problematiek lopen. Veel klanten zijn bemiddeld en gewend aan zaken doen en tóch trappen ze erin. ,,Het gaat om appartementen van 300.000 tot wel twee miljoen euro. In Oostenrijk wordt de leveringsakte niet door een notaris maar meestal door een advocaat gemaakt. In deze Duitstalige akte staat dan dat een Freizeitwohnsitz(vakantiewoning) niet is toegestaan. Doordat in meeste gevallen kopers verteld wordt dat door de verhuurverplichting er geen sprake van een Freizeitwohnsitzis en ze het vakantieverblijf mogen gebruiken, gaan de kopers de mist in. De Duitstalige akte wordt bij een Nederlandse notaris getekend. Maar die notaris in Nederland heeft alleen de opdracht de handtekening te controleren. Kopers worden meestal alleen door de makelaar of projectontwikkelaar voorgelicht. Als ze het koopcontract vooraf door een eigen advocaat zouden laten controleren op de mogelijkheden voor eigen gebruik zal die zeggen: ‘Nee, dit kán niet.’’’
Spookstadjes
Het Alpenland met negen miljoen inwoners telt inmiddels 1,4 miljoen mensen met een Nebenwohnsitz, mensen die zijn ingeschreven bij de gemeente en er een verblijf hebben maar er niet daadwerkelijk wonen. Dat zijn er 200.000 meer dan vijf jaar geleden.
Oostenrijk zit er dubbel in. Aan de ene kant leveren de toeristen veel geld op. Burgemeesters hopen dat de Duitsers en Nederlanders veel werkgelegenheid met zich meebrengen. Aan de andere kant drijft de komst van de buitenlanders de prijzen van onroerend goed zover op dat de eigen bevolking buiten de boot valt. Buiten de seizoenen veranderen de dorpen in spookstadjes. ,,Ieder Nederlander is welkom om hier te wonen, maar dan wel het hele jaar rond’’, zegt Markus Sint, parlementariër in Tirol. Hij strijdt al jaren tegen de vakantiehuizen. ,Anders krijg je een uitverkoop van Oostenrijk. Alleen al in Tirol hebben we 10.000 illegale vakantiewoningen. Het is genoeg!’’
Wijnkamp vertegenwoordigt de Nederlanders die in Schruns een ‘appartement’ kochten. De verhuuropbrengst valt tegen. Wijnkamp: ,,Nu er minder bedden in mogen is de huurprijs en dus het rendement lager. En ook de vrije verkoopwaarde van het appartement. Eigenlijk hebben de kopers volgens het bestemmingsplan en bouwvergunning geen appartement maar een hotelkamer gekocht. Ze mogen er nog geen eigen kast met persoonlijke spullen neerzetten. De projectontwikkelaar heeft de vergunning zelf aangevraagd en wist dit precies maar heeft de kopers toch verkeerd voorgelicht.’’
De appartementeigenaren zitten met de handen in het haar. Ze willen dat de projectontwikkelaar de koop terugdraait en dat hij gemaakte kosten en het misgelopen rendement vergoedt. Verkopen aan iemand anders lijkt zonder enorm verlies onmogelijk.
Naïef geweest?
Van Warmerdam: ,,Zijn we naïef geweest? We hebben zakelijk allemaal het nodige meegemaakt, maar dit tart alle verbeelding. Natuurlijk hebben we navraag gedaan, met makelaars gebeld maar blijkbaar onvoldoende. Het is ook heel ondoorzichtig. Iedere deelstaat in Oostenrijk heeft andere regels. En projectontwikkelaars creëren een rookgordijn. Op papier zag het er allemaal zo goed uit. Bastiaan Taselaar is een ervaren projectontwikkelaar, dus we gingen er ook vanuit dat het klopte.’’
,,We willen eigenlijk het appartement zoals het ons is verkocht,‘’ vertelt de opticien uit Den Bosch. ,,Dat de bestemming en de vergunningen worden aangepast, zodat we er zes weken per jaar mogen verblijven. Maar volgens Wijnkamp kunnen we dat vergeten. We willen met ons verhaal ook een waarschuwing afgeven: laat een koopcontract in Oostenrijk altijd doorspitten door een eigen advocaat.’’
Lees het hele artikel op AD.nl: https://www.ad.nl/economie/nederlanders-met-vakantiehuis-in-oostenrijk-mogen-er-zelf-niet-in-zijn-we-naief-geweest~a9bc33da/
