Problèmes juridiques liés aux résidences (de vacances) en Autriche : propriété illégale, violation de la “Grundverkehrsgesetz”
Le problème des résidences secondaires (Zweitwohnung) ?
De nombreux acheteurs signent des contrats sans savoir exactement que la maison de vacances qu’ils sont sur le point d’acheter ne peut pas être utilisée comme résidence secondaire ou en supposant que les conséquences ne sont pas si risquées ou graves. Les autorités compétentes (Grundverkehrsbehörden) du Vorarlberg, du Tyrol et de Salzbourg sévissent de plus en plus contre l’accession illégale à la propriété. Un exemple en est la récente affaire portée devant la Cour suprême d’Autriche, qui a statué que dans le cas de ce que l’on appelle les “Zweitwohnungen”, la location à des touristes n’est pas autorisée. Voir également :
http://salzburg.orf.at/news/stories/2627544/. Notre cabinet traite de nombreux cas dans lesquels cette question joue un rôle. Souvent, une solution est trouvée pour limiter ou annuler le dommage. Il est important de réagir rapidement et de manière professionnelle afin de pouvoir préparer le dossier de manière adéquate. Surtout au moment opportun et de préférence avant même que l’agence gouvernementale ait pris des mesures. Il est peut-être encore possible de faire en sorte que votre maison réponde aux exigences légales malgré l’utilisation autorisée spécifiée (“Widmung”).
Émission de télévision autrichienne sur ce problème Am Schauplatz ORF cliquez ici.
Amendes et vente aux enchères publique obligatoire par la suite
La conséquence d’une violation est une procédure légale dans laquelle la violation observée peut donner lieu à l’imposition d’une amende pouvant aller jusqu’à 40 000,00 € et ensuite – en cas de répétition / continuation – à la vente aux enchères forcée du bien par l’État autrichien. La vente aux enchères est la conséquence juridique automatique. L’administration ne peut donc plus en décider elle-même. Les moulins officiels sont mis en marche et tournent lentement mais sûrement. Vous vous trouvez alors dans une procédure où vous devez vous défendre. Si le propriétaire veut vendre la maison car, le problème suivant se pose : la valeur économique lors de la première vente a été en partie déterminée sur la base des revenus locatifs. Ainsi, la maison vaut souvent beaucoup moins. Les acheteurs potentiels ne sont souvent pas ou pas suffisamment informés de ces conséquences. Un argument de vente couramment entendu est “regardez, le voisin est aussi un étranger qui utilise la maison comme résidence de vacances depuis des années et n’y habite pas, il ne s’est jamais rien passé”. De nombreux cas montrent que les avocats et les notaires n’informent pas suffisamment les acheteurs étrangers, certains courtiers y contribuent également. Une cause possible est les problèmes de communication qui se posent. L’étranger pense souvent que la communication en anglais est suffisante mais malheureusement dans la pratique, au moins pour la conclusion d’un document juridique, cela s’avère insuffisant. Bien entendu, ce comportement des conseillers peut entraîner une responsabilité en cas de dommage. Les contrats en allemand sont signés par les acheteurs sans savoir exactement ce qui est légalement écrit. Une sorte de roulette russe. Bien entendu, ce comportement des conseillers peut engager leur responsabilité en cas de dommage. Notre bureau voit généralement ces questions lorsque le problème s’est déjà posé. De nombreux acheteurs ne veulent pas investir dans des conseils juridiques dès le départ et doivent donc faire face à des problèmes et à des coûts supplémentaires ou à une baisse de la valeur de la propriété plus tard. Le résultat est alors un multiple du coût du conseil dans la phase préliminaire.
Autres questions et commentaires sur l’achat de biens immobiliers en Autriche
- Saviez-vous que l’agent immobilier agit à la fois pour l’acheteur et le vendeur et qu’une commission de 6 % est souvent facturée ?
- Savez-vous qu’une fois l’achat conclu, vous êtes redevable de l’impôt en Autriche, même si vous avez inclus une condition résolutoire de financement dans le contrat ?
- Saviez-vous qu’après avoir signé un contrat écrit, par exemple un contrat de location en Autriche, vous pouvez être tenu de payer une taxe de 1% (Gebühren) sur la valeur déterminée du contrat ?
- Saviez-vous qu’en Autriche, l’avocat peut s’occuper du contrat de vente et de la livraison de la propriété en l’enregistrant dans le “Grundbuch” ?
- Saviez-vous qu’une fois que vous disposez d’une maison en Autriche et en dehors de l’Autriche (par exemple dans votre pays d’origine), vous devez déclarer les revenus à des fins fiscales et que ces revenus sont exonérés par la convention fiscale ?
- Savez-vous que le bien est soumis au droit successoral autrichien ?
- Saviez-vous que le bénéfice de la vente après l’achat est imposé à 30 % en Autriche ?
- Saviez-vous que la TVA n’est pas remboursée inconditionnellement lors de l’achat d’un bien immobilier, vous devez faire un budget positif pour éviter que les autorités fiscales n’acceptent pas les déductions et les éventuelles déductions de TVA ?
- Saviez-vous qu’après quelques années, les autorités fiscales procèdent à des contrôles de la TVA et que s’il n’y a pas de bénéfice, la déduction de la TVA promise est annulée ?
- Saviez-vous que le Liebhabereiverordnung (la question du remboursement de la TVA) est, à notre avis, contraire à la 6e directive européenne sur la TVA ?
Problèmes liés aux parcs de vacances (“Investorenmodelle / Ferienwohnungen”)
De nombreux acheteurs potentiels achètent des maisons (encore à construire) dans des parcs de vacances. Souvent, des rendements sont promis ou présentés qui, dans la pratique, s’avèrent irréalisables. De même, on promet une organisation de la location et du parc qui, dans la pratique, ne fonctionne pas toujours. Conséquence : les rendements ne sont pas au rendez-vous, le parc s’appauvrit, les installations promises telles que le bâtiment central, la piscine, le sauna, etc. ne sont pas construites ou le sont beaucoup plus tard, ou le promoteur fait faillite. La conséquence pour vous est que la TVA non payée à l’époque vous est réclamée, que vous n’obtenez aucun rendement et que vous devez même commencer à payer, que votre investissement perd considérablement de sa valeur. Si vous souhaitez vendre le bien, ce ne sera pas facile. Tout cela arrive. Bien sûr, nous connaissons aussi de nombreux parcs où tout est parfaitement organisé et où l’investissement vaut son pesant d’or. Tous ces éléments doivent être examinés au préalable si vous voulez réaliser votre investissement de manière responsable. Sans oublier la conclusion d’un financement avec la banque. Le montant du financement doit également être pris en considération car il peut avoir une incidence sur le rendement final et sur la TVA de 20 % qui peut être récupérée.
Coûts d’achat
Lors de l’achat, vous devez prendre en compte les coûts suivants : 3,5 % de droits de mutation 3 % d’honoraires d’avocat pour le contrat d’achat, l’inscription au registre foncier et le règlement financier de l’achat 1 % de frais d’enregistrement Grundbuch 1,2 % de frais d’hypothèque sur le prêt hypothécaire obtenu 3 % de frais de courtage, souvent du côté de l’acheteur et du vendeur Divers frais de justice (Gebühren) etc . Ces frais se situent généralement entre 400 euros et 600 euros.
