Op 3 september 2025 heeft de hoogste bestuursrechter in Oostenrijk (Verwaltungsgerichtshof) een zeer belangwekkende uitspraak gedaan over het wettelijk begrip ‘toeristische accommodatie’, hetgeen grote financiële en praktische gevolgen kan hebben voor eigenaren van vakantiewoningen in Oostenrijk. De hoogste bestuursrechter heeft beslist dat als een object bestemd is als ‘toeristische accommodatie’, de eigenaar zijn eigen vakantiewoning niet zélf mag gebruiken.
Het gaat hier specifiek om zogenaamde buy- to- let objecten, dus onroerend goed die verplicht in het kader van het vakantiebestedingsbedrijf aan toeristen verhuurd moet worden. Om dit te realiseren moeten de eigenaren contract afsluiten met een hotelexploitant. Deze exploitant moet dan binnen het kader van het vakantiebestedingsbedrijf het appartement gaan verhuren. De eigenaar zelf mag zijn appartement niet direct verhuren aan toeristen. Deze contracten hebben een lange looptijd 15 tot 20 jaar en zijn in principe niet opzegbaar. Daarbij wordt in het contract geregeld dat eigenaren het recht hebben om gedurende bepaalde periodes het appartement zelf te gebruiken of door anderen kunnen laten gebruiken. Bij deze objecten wordt vaak gedaan alsof de eigenaar zijn eigen appartement van de hotelexploitant huurt door te boeken via het reserveringssysteem van het hotel.
De projectontwikkelaars gebruikten bij verkoop het argument dat deze vorm van eigen gebruik mogelijk was. Dit ondanks het feit dat de wettekst deze vorm van gebruik juist op duidelijke wijze verboden had.
Casus
In dit geval had de eigenaar samen met familie in februari 2024 een week verbleven in zijn eigen vakantiewoning in het Salzburgerland, terwijl deze woning volgens de regels van het bestemmingsplan uitsluitend gebruikt mag worden als ‘toeristische accommodatie’. Het vakantieappartement was deel van een groter complex waarop een verhuurverplichting rustte. De eigenaar heeft vervolgens wegens onrechtmatig gebruik van zijn vakantiewoning een eerste geldboete van Euro 2.000,- opgelegd gekregen van de lokale autoriteiten en heeft daartegen bezwaar gemaakt.
Mede onder verwijzing naar de memorie van toelichting van de Salzburgse ruimtelijke ordeningswet (§5 Z15 en Z17 ROG 2009), waarin is opgenomen dat het eigen gebruik van dergelijke appartementen, ook bij reservering via het boekingssysteem van het hotel, niet kan worden aangemerkt als een vorm van ‘toeristische verhuur aan gasten’, is het door de eigenaar gemaakte bezwaar tegen de opgelegde boete door de bestuursrechter in Salzburg (Landesverwaltungsgericht Salzburg) afgewezen.
Daarop heeft de eigenaar van de vakantiewoning bij het Verfassungsgerichtshof ( een soort toetsing aan de grondwet ) aanhangig gemaakt. Het Verfassungsgerichtshof heeft vervolgens de zaak doorverwezennaar het Verwaltungsgerichtshof – vergelijkbaar met de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State – cassatieberoep (‘Revision’) ingesteld. Deze hoogste bestuursrechter beperkt zich uitsluitend tot een juridische toetsing en de beantwoording van de rechtsvragen en doet geen feitenonderzoek.
De hoogste bestuursrechter heeft het cassatieberoep ongegrond verklaard en geoordeeld dat indien sprake is van het eigen gebruik door een eigenaar van zijn vakantiewoning in geen enkel geval sprake kan zijn van ‘toeristische verhuur’. Het is bij het eigen gebruik door de eigenaar volstrekt irrelevant dat een ander dan de eigenaar de accommodatie heeft geboekt, dat de eigenaar zich ook overigens als gast zou gedragen en/of dat de eigenaar bijvoorbeeld toeristenbelasting zou betalen gedurende zijn verblijf. Kortom, het door de eigenaar zélf gebruiken van zijn vakantiewoning, waarop de bestemming ‘toeristische accommodatie’ rust, is onder alle omstandigheden onrechtmatig.
Ingrijpende gevolgen voor eigenaren vakantiewoningen
Deze rechterlijke uitspraak heeft ingrijpende en verstrekkende financiële en praktische gevolgen voor eigenaren van vakantiewoningen die in de veronderstelling verkeren dat zij hun accommodatie zelf mogen gebruiken, terwijl dit juridisch onrechtmatig is. De onmogelijkheid om de eigen vakantiewoning zelf te kunnen gebruiken, zal niet alleen het eigen gebruiksgenot en gemak onmogelijk maken, maar ook de waarde van het betreffende object in aanzienlijke mate negatief beïnvloeden, nu de gebruiksmogelijkheden voor een potentiële nieuwe koper hiermee drastisch worden ingeperkt.
Uit deskundigenrapporten bij verschillende processen die wij voeren is gebleken dat de waarde berekend wordt op grond van de werkelijke huurinkomsten. Het object moet namelijk benaderd worden als een onderdeel van een hotel.
Dit betekent dat eigenaren van een vakantiewoning – in de gegeven omstandigheden – deze vakantiewoning voor een veel te hoge aankoopprijs (te weten: de waarde in het economische verkeer) hebben gekocht en deze waarde – bij gebrek aan de mogelijkheid tot eigenbewoning – nu met meer dan de helft kan zijn afgenomen en thans dient te worden berekend op basis van de behaalde opbrengsten uit de verhuur (rendementen). De eigenaren met een vakantiewoning in een investeringsmodel dienen de verhuur via een exploitant te organiseren en hebben vaak te maken met hoge kosten, waarbij de ervaring leert dat de rendementen in werkelijkheid ook nog eens zeer beperkt zijn.
Boetes, gedwongen executies en onteigeningen
Op kortere termijn zijn de gevolgen van onrechtmatig gebruik dat meerdere boetes opgelegd kunnen worden. In Salzburgerland is de boete per geconstateerde overtreding maximaal € 50.000, – of zelfs gevangenisstraf. Echter wie denkt dat de sancties daarmee ophouden komt bedrogen uit. Op basis van het speciale anti-misbruikartikel § 31a krijgt de eigenaar na constatering van het vergrijp een jaar de tijd om het onrechtmatig gebruik te beëindigen of binnen die termijn de woning te verkopen.
Om het onrechtmatig gebruik te beëindigen moet het langlopende exploitatiecontract dat met de hotelexploitant door eigenaren is afgesloten zodanig gewijzigd worden, dat eigen gebruik of andere rechten en voordelen, contractueel volledig uitgesloten worden en dat deze voorwaarden ook bij verkoop op de nieuwe eigenaar automatisch overgaan. Daarbij komt nog dat alle eigenaren alleen met deze exploitant een contract kunnen afsluiten.
Lukt het niet om dit contact zodanig te wijzigen dan moet het appartement binnen één jaar verkocht worden.
In dergelijke complexen hebben vaak vele eigenaren een appartement gekocht. Wanneer deze appartementen dus op de markt komen en alle binnen een jaar verkocht moeten worden betekent dit een extreem groot aanbod waarbij de vraag naar dergelijke objecten natuurlijk erg klein is. Immers de koper moet een exploitatiecontract gaan afsluiten waarbij duidelijk is dat deze geen enkel recht op eigengebruik zal hebben.
Lukt verkoop niet binnen een jaar dan moet de regering van Salzburgerland de gedwongen executie in gang zetten:
§ 31 a
5)Sind die Eigentümer einer Liegenschaft oder eines Superädifikats oder die Inhaber eines Baurechts einem Auftrag nach Abs 3 nicht nachgekommen, hat die Landesregierung dies mit Bescheid festzustellen und auszusprechen, dass sie namens des Landes Salzburg berechtigt ist, die Versteigerung der Liegenschaft beim zuständigen Exekutionsgericht zu betreiben. Auf die Vollstreckung des Anspruchs des Landes Salzburg auf Versteigerung sind die Bestimmungen über Zwangsversteigerung von Liegenschaften gemäß den §§ 133 ff EO mit folgenden Abweichungen sinngemäß anzuwenden:
3.
Angehörige (im Sinn des § 31 Abs 3) des oder der Verpflichteten sind vom Bieten im eigenen und im fremden Namen sowie durch Vertreter ausgeschlossen.
Juridisch advies en vragen
Overweegt u de aankoop van een vakantiewoning in Oostenrijk of heeft u reeds te maken met de beschreven problematiek, neemt u voor een zorgvuldig en grondig juridisch advies gerust contact met ons kantoor op. Ons kantoor is gespecialiseerd in de aankoop en verkoop van onroerend goed in Oostenrijk, waarbij onze Nederlands sprekende collega’s u graag van dienst zijn.