Het klinkt idyllisch, zo’n tweede woning in de Oostenrijkse Alpen. Een eigen vaste stek voor de wintersport en ‘s zomers de ideale start voor een wandelvakantie. Voor wie het zich kan veroorloven, is de belegging heel lucratief vanwege de verhuurmogelijkheden. Althans zo wordt het in vele gevallen door makelaars en projectontwikkelaars verkocht.
Helaas komen wij in onze praktijk iedere keer hetzelfde probleem tegen.
Mensen wordt iets voorgespiegeld wat niet kan en niet mag. Oostenrijk heeft weinig bouwgrond vanwege de bergen en de vraag naar vakantiewoningen is groot. De prijzen voor de lokale bevolking stijgen waardoor het voor hen bijna onmogelijk wordt om zelf nog een huis te kopen.
Daardoor zijn er verregaande restricties voor vakantieverblijven.
Zo ook in een zaak die recent door ons is afgerond.
Wat is er gebeurd?
Onze cliënten, een groep Nederlanders hadden een tweede woning gekocht waarvan beloofd werd dat ze deze zelf , vanzelfsprekend gratis, mochten gebruiken en tevens verplicht moest worden verhuurd.
De projectontwikkelaar had een rendement van 6 procent beloofd – de grootste woning zou zelfs 2500 euro per week huur opbrengen.
Nadat ze het appartement gekocht hadden bleek dit rendement in de praktijk niet haalbaar. De cliënten zochten contact met ons kantoor.
Toen wij de contracten bestudeerden constateerden wij dat er een soort hotel/pensionbestemming (Gastgewerbe) op het pand rustte en het mag dus alleen als toeristische onderneming geëxploiteerd worden.
De Nederlanders die er een appartement kochten, moesten volgens de wet en de bouwvergunning het appartement compleet overdragen aan een exploitant en mochten er zelf niet meer over beschikken. In de vergunning staat het juridische begrip Investorenmodell, wat de normale consument natuurlijk niet begrijpt.
Wie de regels voor ruimtelijke ordening overtreedt, riskeert boetes die oplopen tot 40.000 euro per overtreding en uiteindelijk kan het eindigen in gedwongen verkoop via een veiling!
In Oostenrijk wordt de leveringsakte niet altijd zoals in Nederland door een onafhankelijke notaris gemaakt maar meestal door een advocaat die door de projectontwikkelaar is gekozen. In deze Duitstalige akte staat dat een Freizeitwohnsitz(vakantiewoning) niet is toegestaan. Doordat in meeste gevallen kopers verteld wordt dat door de verhuurverplichting er geen sprake van een Freizeitwohnsitz is en ze het vakantieverblijf mogen gebruiken, gaan vele kopers de mist in. De Duitstalige akte wordt bij een Nederlandse notaris getekend. De notaris in Nederland heeft alleen de opdracht de handtekening te controleren. Kopers worden meestal alleen door de makelaar of projectontwikkelaar voorgelicht.
Zouden kopers het koopcontract vooraf door een eigen advocaat laten controleren, komt vanzelf de onmogelijkheid van eigen gebruik naar voren, met alle gevolgen van dien. De koper zal dan afzien van de koop en een vakantiehuis kopen dat wel aan de wettelijke bestemmingen voldoet.
Bij geen eigen gebruiksmogelijkheid is de vrije verkoopwaarde van de tweede woning veel lager en zelfs niet verkoopbaar.
Wat veel kopers ook niet weten is dat wanneer er geen mogelijkheid is om het vakantieverblijf te mogen gebruiken, de verkoopmarkt zeer beperkt is en de werkelijke waarde van het verblijf , de vrije verkoopprijs afgeleid wordt van de ontvangen huren, het rendement dus. Is het rendement laag dan is de werkelijke waarde ook laag.
Bij procedures wordt meestal een taxatierapport opgemaakt waaruit deze lagere realistische waarde blijkt. De koper lijdt dus meteen al behoorlijk schade op moment van aankoop.
Ons kantoor heeft voor de cliënten van de verkoper gevorderd om de koop vanwege de verkeerde voorstelling van zaken terug laten draaien.
De verkoper wilde hieraan niet voldoen.
Daardoor hebben cliënten vanwege de verkeerde voorlichting een procedure moeten opstarten waarna uiteindelijke het probleem, na een lange weg, toch nog voor cliënten werd opgelost.
Het Algemeen Dagblad heeft over dit onderwerp , een praktijkgeval van ons kantoor, een artikel gepubliceerd.
U kunt dit artikel lezen onder de volgende link. : https://www.ad.nl/economie/nederlanders-met-vakantiehuis-in-oostenrijk-mogen-er-zelf-niet-in-zijn-we-naief-geweest~a9bc33da/