Juridische problemen bij de (vakantie) woning in Oostenrijk : Illegaal woningbezit, strijd met Grundverkehrsgesetz
Illegaal gebruik van het vakantiehuis ; ” het zal zo´n vaart niet lopen ” ?
De Zweitwohnung-problematiek?
Vele kopers tekenen contracten zonder precies te weten dat de vakantiewoning niet als vakantiewoning gebruikt mag worden of in de veronderstelling dat de gevolgen daarvan niet zo risicovol en ernstig zijn.
De Grundverkehrsbehörden in Vorarlberg, Tirol en Salzburgerland treden steeds vaker hard op tegen illegaal huizenbezit. Voorbeeld daarvan is de recente zaak die bij de Hoge Raad in Oostenrijk voorkwam en waar de Hoge Raad heeft beslist dat bij zogenaamde Zweitwohnungen geen verhuur aan touristen is toegelaten. Zie daarvoor ook: http://salzburg.orf.at/news/stories/2627544/. Ons kantoor heeft veel met deze problematiek te doen. Vaak wordt toch nog een oplossing gevonden om de schade te beperken c.q teniet te doen. Belangrijk is tijdig en professioneel te reageren opdat de zaak goed kan worden voorbereid. Vooral tijdig en liefst nog voordat de Administratie gereageerd heeft. Misschien zijn er nog mogelijkheden uw woning ondanks deze bestemming aan de wettelijke voorwaarden te laten voldoen.
Kijk ook onder Publicaties en onder Links bij deze Website.
Oostenrijkse televisie uitzending over deze problematiek Am Schauplatz ORF klik hier.
Boete en vervolgens verplichte openbare veiling
Het gevolg van een overtreding is een juridische procedure waarbij de geconstateerde overtreding aanleiding kan zijn een boete oplopend tot € 40.000 op te leggen en daarna gedwongen executie van het pand door de Oostenrijkse Staat.De veiling is het automatische wettelijke gevolg . De Administratie kan daarover dus niet meer zelf beslissen. De ambtelijke molens zijn in werking gezet en malen traag maar gestaag. U bevindt zich dan in een procedure waarbij u zichzelf moet gaan verdedigen.
Indien dan de eigenaar nadat hij daarmee is geconfronteerd het huis wil verkopen , is er veelal het volgende probleem : de verkoopprijs laat te wensen over en er wordt een behoorlijk verlies geleden.
Aspirant-kopers worden vaak niet of niet voldoende op deze gevolgen gewezen. Een veel gehoord verkoopargument is ” kijk maar de buurman is ook een buitenlander die al jaren het huis als vakantiewoning gebruikt en er niet woont , daar is nog nooit wat gebeurt”.
Uit vele dossiers blijkt dat advocaten en notarissen buitenlandse kopers niet voldoende voorlichten, ook sommige makelaars doen daar een duit in het zakje. Een mogelijke oorzaak is de communicatieproblemen die zich voordoen. De Nederlander denkt vaak dat hij voldoende Duits spreekt maar helaas blijkt dit in de praktijk , in ieder geval voor het afsluiten van een juridisch stuk onvoldoende te zijn.
Uiteraard kan deze handelswijze van de adviseurs tot aansprakelijkheid aanleiding zijn mocht de schade zich voordoen.
Overeenkomsten in het Duits worden door kopers ondertekend zonder te weten wat er precies juridisch staat geschreven. Een soort Russisch Roulette. Ons kantoor ziet meestal deze problematiek als het probleem al daar is. Vele kopers blijken niet bereid vooraf in juridisch advies te investeren en worden daarom later met de problemen en juridische meer-kosten of waardedaling van het pand geconfronteerd.
Een veelvoud van de kosten van het advies in het voortraject.
Verdere vragen en opmerkingen bij aankoop
- Weet u dat de makelaar voor zowel koper als verkoper optreedt en er vaak 6% provisie wordt berekend?
- Wist u dat zodra u de koop gesloten heeft, u in Oostenrijk belasting verschuldigd bent , zelfs als u een ontbindende voorwaarde voor financiering in de overeenkomst hebt opgenomen ?
- Wist u dat zodra u een schriftelijke overeenkomst bijvoorbeeld huurcontract in Oostenrijk opmaakt en ondertekent u soms 1% belasting ( Gebühren ) over de vastgestelde waarde van het contract verschuldigd bent ?
- Wist u dat in Oostenrijk de advocaat de koopovereenkomst en de levering van de woning kan verzorgen middels inschrijving in het Grundbuch ?
- Wist u dat u ,zodra u een woning ter beschikking heeft in Oostenrijk en in Nederland of Belgie de inkomsten fiscaal moet aangeven en dat deze inkomsten op grond van het belastingverdrag vrijgesteld zijn ?
- Wist u dat de woning onderworpen is aan het Oostenrijkse erfrecht ?
- Wist u dat verkoopwinst ontstaan na aankoop bij u met 25% belast wordt in Oostenrijk ?
- Wist u dat u bij aankoop een positieve begroting moet opmaken om te voorkomen dat de fiscus aftrekposten en eventuele BTW aftrek niet accepteert ?
- Wist u dat de fiscus na enkele jaren BTW-controle uitvoert en bij geen winst de beloofde BTW-aftrek wordt teruggedraaid?
- Wist u dat de Liebhabereiverordung ( de BTW-teruggave problematiek) naar onze mening strijdig is met de 6e EU -BTW richtlijn?
Vakantieparkproblematiek
Vele aspirant-kopers kopen ( nog te bouwen) huizen op vakantieparken. Veelal worden rendementen beloofd of voorgeschoteld die in de praktijk niet haalbaar blijken. Ook wordt een verhuur en parkorganisatie voorgespiegeld die in de praktijk niet altijd functioneert. Gevolg hiervan: rendementen blijven uit , het park verpauperd, beloofde faciliteiten zoals centraalgebouw, zwembad sauna etc worden niet gebouwd of veel later gebouwd , of de projectontwikkelaar gaat failliet.
Het gevolg voor u is dat de destijds niet betaalde BTW van u gevorderd wordt , u geen rendement krijgt en zelfs moet gaan betalen , uw investering behoorlijk in waarde zakt. Wenst u het pand te verkopen dan zal dit niet eenvoudig blijken te zijn.
Dit alles komt voor. Uiteraard zijn ons ook vele parken bekend waar dit alles wel perfect geregeld is en de investering het geld waard is.
Al deze elementen zullen vooraf onderzocht moeten worden wilt u op een verantwoorde manier de investering doen. Nog maar niet te spreken over het afsluiten van een financiering bij de bank. Ook de hoogte van de af te sluiten financiering dient in de overwegingen betrokken te worden omdat deze weer van invloed kan zijn op het uiteindelijk rendement en op de uiteindelijk terug te ontvangen 20% BTW.
Kijkt u voor deze problematiek ook onder PUBLIKATIES op deze website.
Wij wijzen u graag op de mogelijkheid om met ons kantoor voor het eerste advies omtrent de koopovereenkomst een vaste prijsafspraak te maken.
Kosten bij aankoop
Bij aankoop dient u rekening te houden met de volgende kosten.
3,5% overdrachtsbelasting
3% advocaatkosten voor de koopovereenkomst, inschrijving in het kadaster en financele afwikkeling van de koop
1 % registratiekosten Grundbuch
1,2% hypotheekkosten over de verkregen hypothecaire lening
3% makelaarskosten, vaak zowel van koperszijde als verkoperszijde
Diverse Gebühren , griffierechten etc . Deze kosten bedragen meestal tussen 400 euro en 600 euro.
